HUKUM PERTANAHAN SEBAGAI SARANA PEMBANGUNAN ATAU
HAK ULAYAT
TANAH ADAT
Pendahuluan
Sejak dahulu tanah
sangat erat hubungannya dengan kehidupan manusia yang mendasar. Manusia hidup
dan berkembang baik, serta melakukan aktivitas di atas tanah. Dapat dikatakan
hamper semua kegiatan kehidupan manusia
dan makhluk hidup lainnya berhubungan dengan tanah. Setiap orang memerlukan
tanah tidak hanya pada masa hidupnya tetapi pada saat meninggalpun manusia membutuhkan tanah guna tempat
penguburannya.
Dalam berbagai aspek kehidupan orang membutuhkan tanah. Begitu
pentingnya tanah bagi hidup berbagai aktivitas manusia selalu berhubungan
dengan tanah dan dilakukan di atas tanah. Rumah sebagai tempat berlindung serta
berbagai gedung kantor, pabrik, pusat perbelanjaan, sekolah, dan sebagainya
didirikan di atas tanah. Tanah menjadi sebagai suatu kebutuhan di mana setiap
orang membutuhkannya. Hal ini mendorong setiap orang untuk dapat memiliki dan
menguasai tanah yang dibutuhkannya. Karena pentingnya tanah bagi kehidupan
manusia.
Pembahasan
Hak atas tanah
yang berlaku di Indonesia saat ini
merupakan salah satu hal yang diatur dalam hukum agraria. Dalam sejarah hukum
agrarian di Indonesia terlihat ada dua fase penerapan hukum agraria yang
membawa pengaruh pada pemilikan dan pengusaan tanah. fase pertama adalah masa
sebelum diundangkannya UUPA sedangkan fase kedua adalah masa berlakunya UUPA
sampai dengan sekarang.
Pada fase sebelum berlakunya UUPA di Indonesia berlaku dua hukum
agrarian yang diakui oleh pemerintah Indonesia, yaitu hukum agraria adat yang diperuntukkan bagi
penduduk Indonesia asli yang tunduk pada hukum adat, dan hukum agraria
barat diperuntukkan bagi penduduk
Indonesia yang tunduk pada hukum perdata Barat (yaitu orang Belanda, orang
Timur Asing, dan orang Eropa). Hukum agraria adat mengenal hak atas tanah yang
meliputi hak ulayat, hak milik, dan hak pakai yang diakui berdasarkan ketentuan
hukum adat (Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan: Teori dan Praktek).
Pembahasan atas tanah di Indonesia sejak 18
September 1960 sampai saat ini harus berdasarkan pada UUPA. hak atas tanah yang
saat ini dapat dimiliki orang atau badan hukum meliputi hak milik, hak guna
usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut
hasil hutan dan hak-hak lain (Marihot Pahala Siahaan, Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan: Teori dan Praktek).
Bangunan dan Tanaman Yang Ada di atas Tanah
Dalam hukum tanah Negara-negara yang
menggunakan apa yang disebut “asas perletakan”, bangunan dan tanaman yang ada
di atas dan merupakan satu kesatuan dengan tanah, merupakan “bagian” dari tanah
yang bersangkutan. Maka hak atas tanah dengan sendirinya, karena hukum,
meliputi juga pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah kecuali
tanah yang di haki, kecuali kalau ada kesepakatan lain dengan pihak yang
membangun atau yang menanamnya (Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pasal 500 dan
571). Perbuatan hukum mengenai tanah dengan sendirinya, karena hukum meliputi
juga tanaman dan bangunan yang ada di atasnya.
Umumnya bangunan dan tanaman yang ada di atas
tanah adalah milik yang mempunyai tanah. Tetapi hukum tanah kita menggunakan
asas hukum adat yang disebut asas pemisahan horizontal. Bangunan dan
tanaman bukan merupakan bagian dari tanah. Maka hak atas tanah tidak dengan
sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan tanaman yang ada di atas tanahnya.
Perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan sendirinya tidak meliputi bangunan
dan tanaman milik yang mempunyai tanah yang ada di atasnya. Jika perbuatan
hukumnya dimaksudkan meliputi juga bangunan dan tanamannya, maka hal itu secara
tegas harus dinyatakan dalam akta yang membuktikan dilakukannya perbuatan hukum
yang bersangkutan (Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah
Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria: Isi dan Pelaksanaannya, 1997).
Hak Guna Bangunan
Hak
guna bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat primer,
selain hak milik, hak guna usaha, dan hak atas tanah. perkembangan hak guna
bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah hak
guna usaha. Hal ini disebabkan hak guna bangunan merupakan pendukung sarana
pembangunan perumahan yang sementara ini semakin berkembang dengan pesat.
Begitu pentingnya hak guna bangunan, maka
pemerintah mengaturnya lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun
1996. Pengaturan hak guna bangunan ini, seiring dengan pesatnya pembangunan
perumahan, baik yang dibangun oleh Pemerintah maupun pihak swasta. oleh karena
itu, dalam perkembangan pembangunan perumahan atau gedung yang semakin marak
akhir-akhir ini, objek tanah yang dijadikan sasaran ada tiga, yaitu tanah
Negara, tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik (pasal 21).
Salah satu yang paling mendasar dalam hak
pemberian Hak Guna Bangunan adalah menyangkut adanya kepastian hukum mengenai
jangka waktu pemberiannya. Sehubungan dengan pemberian perpanjangan jangka
waktu apabila hak guna bangunan telah berakhir, maka hak guna bangunan atas
tanah negara, atas permintaan pemegang haknya dapat diperpanjang atau
diperbarui, dengan memenuhi syarat-syarat sebagaimana yang di atur pasal 26
sebagai berikut:
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan
tujuan pemberian hak tersebut.
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang
hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi hak syarat sebagaimana dimaksud dalam pasal 19
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan rencana Tata Ruang Wilayah yang
bersangkutan.
0 komentar:
Posting Komentar